„Kalter“ April: Käuferaktivität auf dem hauptstädtischen Wohnungsmarkt sinkt

Historisch gesehen markiert der April in Moskau den Höhepunkt der Verkäufe von neuen und fertigen Wohnungen im ersten Halbjahr. In diesem Jahr kam es jedoch zu einer Umkehr des alten Trends. Den Ergebnissen des zweiten Frühlingsmonats zufolge ist die Zahl der registrierten Transaktionen zum Kauf von Wohnungen und Appartements sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt für Wohnimmobilien zurückgegangen. Was ist passiert und wie lange wird der neue Trend anhalten?

Nach Angaben des Hauptstadtbüros Rosreestr wurden im vergangenen April 6,6 Tausend Beteiligungsverträge (EPAs) auf dem Markt für im Bau befindliche Wohnungen registriert, das sind 17 % weniger als im April 2024, als 7,9 Tausend EPAs registriert wurden. Im Vergleich zum März 2025 ist die Zahl der Vereinbarungen um 4 % (von 6,9 Tausend DDU) gesunken, was auf eine gewisse Verlangsamung der Aktivität nach dem ersten Quartal hindeutet.

„Der im April beobachtete Rückgang der Zahl der Vorschuleinrichtungen spiegelt mehrere wichtige Trends wider“, sagte David Khudoyan, CEO von Optima Development, gegenüber MK. Erstens seien seiner Meinung nach Ratenzahlungspläne der Bauträger vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Zinsen für Standardhypotheken zu einem wichtigen Verkaufsinstrument geworden. Bei einzelnen Projekten, insbesondere im höheren Preissegment, kann der Anteil der Ratenzahlungsabwicklungen bis zu 60 % betragen. Indem sie den Käufern flexiblere Konditionen anbieten, übernehmen die Entwickler effektiv einen Teil der finanziellen Belastung.

Zweitens befindet sich der Neubaumarkt der Hauptstadt weiterhin im Wandel: Der Anteil der Massenmarktprojekte nimmt allmählich ab und macht Platz für Business-Class- und Premium-Immobilien. „Änderungen in der Angebotsstruktur werden sich zwangsläufig auf die Nachfragestruktur auswirken, da teurere Grundstücke eine andere Zielgruppe bedeuten“, fügte der Entwickler hinzu.

Auch auf dem Markt für Fertighäuser (Neubauten und in Betrieb genommene Zweitwohnungen – MK) ging die Käuferaktivität im vergangenen April zurück. Es wurden 11,4 Tausend Kauf- und Verkaufsverträge registriert, das sind 13 % weniger als im April 2024 (als 13,1 Tausend Transaktionen registriert wurden). Im Vergleich zum März 2025, als der Moskauer Rosreestr 12,4 Tausend Verträge registrierte, ging die Nachfrage um 7,6 % zurück. Insgesamt lagen die Zahlen für April 2025 in diesem Segment unter den Vorjahres- und Märzzahlen.

„Die Indikatoren des Moskauer Wohnungsmarktes im April deuten auf eine anhaltende Anpassung an die neuen wirtschaftlichen Realitäten hin“, sagt Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium. Ihm zufolge markiert der April historisch gesehen den Höhepunkt der Verkäufe in der ersten Jahreshälfte und spiegelt einen saisonalen Anstieg der Nachfrage wider. Im Vergleich zu ähnlichen Zeiträumen in den Vorjahren ist die aktuelle Käuferaktivität jedoch weiterhin verhalten. „Der Markt benötigt weiterhin klare und langfristige Lösungen zur Unterstützung der Nachfrage, vor allem im Bereich der Hypothekendarlehen. Es ist nicht nur notwendig, bestehende Programme zu erweitern, sondern auch neue, möglichst flexiblere Mechanismen zu entwickeln, die effektiv mit Instrumenten der Bauträger, wie beispielsweise Ratenkrediten, kombiniert werden können“, ist der Experte überzeugt.

Doch Hypothekendarlehen tragen noch immer wenig dazu bei, den Eigenheimverkauf anzukurbeln. So wurden im April 2025 11,6 Tausend Kredittransaktionen registriert, das sind 9 % mehr als im April 2024 (10,6 Tausend Verträge) und 11 % mehr als im März 2025, als die Zahl der Verträge zwischen Banken und Kreditnehmern 10,4 Tausend betrug.

„Ein leichter Anstieg der Hypothekentransaktionen im April ist natürlich ein positives Signal für den Wohnimmobilienmarkt“, sagte Larisa Shvetsova, CEO von River Park LLC, gegenüber MK. Unterstützt wurde die positive Dynamik ihrer Einschätzung nach durch die Weigerung großer Banken, bei der Vergabe von Vorzugskrediten zusätzliche Provisionen von Bauträgern zu verlangen, sowie durch eine Erhöhung der Limits für solche Programme für die Kreditinstitute selbst. „Diese Maßnahmen haben dazu beigetragen, die Lage auf dem Hypothekenmarkt nach der gewissen Unsicherheit zu Jahresbeginn zu stabilisieren. Dies ist besonders in Moskau spürbar, wo weiterhin eine hohe potenzielle Nachfrage von Kreditnehmern mit guter Bonität besteht, die bereit sind, die verfügbaren Kreditprodukte zu nutzen. Dies wiederum unterstützt die allgemeine Aktivität auf dem Immobilienmarkt“, resümiert der Bauträger.

Nach der Prognose der von MK befragten Baumarktteilnehmer sei aufgrund der langen Maiferien nicht mit einem Anstieg der Kaufaktivität Ende Mai zu rechnen. Der primäre und sekundäre Sektor des Wohnungsmarktes der Hauptstadt werden sich höchstwahrscheinlich gegen Herbst „wiederbeleben“, wenn nach den Massenferien im September die nächste Geschäftssaison beginnt.